Застройщиком может выступать физическое или юридическое лицо. В его полномочия входит строительство, капитальный ремонт или реконструкция уже имеющихся зданий и т.д. По закону, застройщики вправе осуществлять свою строительную деятельность только на принадлежащих им правах собственности земельных участков.
На сегодняшний день многие строительные компании претерпевают разорение с последующей ликвидацией. Данной ситуации боятся все дольщики. Поэтому далее будет описано, какими правами обладают дольщики при банкротстве застройщика и какие действия следует предпринимать.
Признаки банкротства застройщика
Процедуру банкротства регламентирует Федеральный Закон № 127. Скачать 127 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» можно по ссылке. Последняя редакция настоящего законодательного акта содержит все нюансы о банкротстве застройщиков.
Согласно положениям настоящего законодательного акта, признаками банкротства застройщика являются:
- наличие задолженности перед кредиторами;
- неоплата долговых обязательств в трехмесячный период. Срок отсчитывается с момента, когда финансовые обязательства должны быть исполнены;
- сумма долга превышает 100 000 рублей — для юридических лиц, а для физических (ИП) — более 10 000 рублей.
Важным критерием для объявления застройщика банкротом является его полная финансовая несостоятельность, т.е. он не в силах рассчитаться с кредиторами и дольщиками. Для признания его официально неплатежеспособным необходимо соответствующее постановление, полученное в арбитражной судебной инстанции.
Причин для наступления финансовых затруднений у застройщика может быть множество. По вине руководства строительной компании — если не корректно составлен бизнес-план на будущее или неверно выстроен график рабочего процесса и т.д. К причинам финансовой несостоятельности застройщиков относятся также некоторые внешние факторы:
- увеличение стоимости закупаемых материалов;
- повышение оплаты оказываемых услуг;
- резкое изменения курса иностранной валюты;
- возникновение форс-мажорных обстоятельств.
Чтобы не допускать финансовый кризис в компании застройщика, рекомендуется составлять договора на поставку материалов с указанием ценового предела, который может быть за них установлен в определенный период времени.
Особенности процедуры банкротства застройщика
Для признания застройщика банкротом требуется обратиться в арбитражный суд с соответствующим прошением и определенным пакетом бумаг. После рассмотрения судом всех нюансов дела, выносится решение. Если конкретного застройщика признали финансово несостоятельным по судебному решению, то он обязан разместить данную новость в ЕФРСБ (единый федеральный реестр сведений о банкротстве) и в печатном издании.
Далее судебная инстанция определяет процедуру банкротства, назначается арбитражный управляющий. В соответствии с российским законодательством, арбитражный управляющий в пятидневный срок со дня своего назначения обязан известить всех участников строительства о статусе банкрота конкретного застройщика. Также по правилам закона он им сообщает о возможности предъявления своих требований к строительной организации. Требования предъявляются в арбитражную судебную инстанцию. После подачи пакета документов от дольщика, начинается новое судебное разбирательство.
Защита дольщика согласно законодательству
Перед заключением договора долевого строительства, всем гражданам рекомендуется тщательно проверить сведения о потенциальном застройщике. Особое внимание нужно обратить на:
- временные рамки строительства, продвигается ли строение здания по установленным нормам;
- доступность сведений о компании застройщика. У каждой солидной и серьезной компании должен быть официальный сайт, где расположены фотографии строительных объектов, лицензии, разрешения, декларации, планы застройки и так далее;
- партнерство, в широком доступе должно быть указано с какими компаниями сотрудничает данная строительная организация;
- ценовую политику. Многие граждане ищут жилье подешевле, но не всегда это правильный выход. Слишком низкая цена за квадратный метр должна насторожить потенциального дольщика. т.к. на сегодняшний день множество недобросовестных компаний пытаются осуществить процедуру банкротства, чтобы не возвращать денежные средства дольщикам.
Узнать является ли застройщик финансово несостоятельным, можно в печатных изданиях, в СМИ или онлайн:
- на официальном сайте налоговой службы;
- на официальном сайте федерального единого реестра.
Куда обратиться и какие документы представить?
Если дольщик узнал о получении застройщиком статуса банкрота сам или ему сообщил арбитражный управляющий, то он праве обратиться в некоторые учреждения с требованием о возмещении своих расходов.
Дольщики вправе обратиться:
- в арбитражный суд;
- в страховую компанию, которая застраховала деятельность застройщика;
- в единый федеральный реестр;
- в специальный компенсационный фонд. Данная организация начала свое действие с 2018 года. В нее застройщики перечисляют средства на случай наступления финансовой несостоятельности. Все средства будут перечислены дольщикам в определенных размерах.
При обращении дольщика в судебную инстанцию, требуется предоставить пакет документов и заявление.
Список документов:
- исковое заявление дольщика;
- копия договора с застройщиком банкротом;
- документ с содержанием письменного прошения о расторжении договора строительства с финансово-несостоятельной компании;
- иные бумаги, свидетельствующие о внесении денежных средств в строительную компанию.
Скачать образец заявления можно здесь.
Преимущества требований дольщика перед другими кредиторами
Дольщиком является гражданин, который является участником доли в чем-либо. Соответственно при ликвидации строительной компании, они вправе рассчитывать на возмещение вложенных финансовых средств. 127 Федеральным Законом определяется очередность лиц, претендующих на получение возмещения при банкротстве застройщика.
Очередность кредиторов выглядит следующим образом:
- 1-ми получают компенсацию граждане, которые вложили денежные средства в строительство дома;
- 2-ми получают денежные средства — заработные платы работникам строительной организации;
- 3-ми претендуют на получение финансового возмещения другие кредиторы.
Способы передачи жилья дольщику
В соответствии с Федеральным Законом «О несостоятельности (банкротстве), определено несколько вариантов по передачи жилья дольщикам при признании строительной компании финансово несостоятельной. Среди них:
- участникам могут быть переданы права владения жильем. Данные способ передачи возможен, если компания стала банкротом на последней стадии строительства, когда квартиры построены и объект сдан в эксплуатацию;
- участникам может быть передан жилой объект;
- неоконченное строительство может быть передано участникам для завершения застройки. Такой способ не всегда выгоден для участников, т.к. достройка жилья весьма затратная процедура и требует больших усилий;
- недостроенное здание передается иной строительной организации, которая принимает на себя обязательства выполнить намеченное строительство в полном объеме.
Рекомендуем при выборе компании застройщика внимательно оценивать потенциал организации и ее платежеспособность.
