Продажа комнаты в коммунальной квартире до сих пор остается актуальным вопросом в сфере сделок с недвижимостью. Оформление договора купли-продажи территории включает ряд особенностей, рассматриваемых в статье. Придется столкнуться с различными трудностями, в том числе со сложностью разделения и оформления необходимого пакета документов.
Главное — соблюдать преимущественное право на покупку жилья в коммунальной квартире, которое устанавливается законодательством Российской Федерации.
Продажа комнаты в коммунальной квартире
Если рассматривать коммунальную квартиру как объект недвижимости, то она отличается следующим:
- В ней проживают несколько семей, которые ежемесячно вносят оплату по коммунальным платежам;
- Жильцу или семье принадлежит одна комната в коммунальной квартире, то дополнительно разрешается использовать кухню, ванную, туалет, коридор и прихожую;
- Каждый жилец или семья приобретают жилье в коммунальной квартире на основаниях, которые не зависят от остальных людей, проживающих в квартире:
- договор купли-продажи;
- аренды;
- мены и другие.
- Продажа комнаты в коммунальной квартире по договору купли-продажи требует достаточных знаний действующего законодательства.
Многие задаются вопросом, нужно ли согласие соседей на реализацию комнаты?
Согласие соседей на продажу территории по договору купли-продажи, если она находится в личной собственности, не требуется. В их обязанности входит лишь оформление отказа от приобретаемого помещения или предоставление ответа на протяжении 30 календарных дней.
Стоит отметить, что преимущественным правом обладают лишь те соседи, которые имеют в собственности и другие помещения. Документ не предоставляется тем, кто снимает квартиру на основе ипотеки или аренды.
Чтобы продать комнату, нужно составить уведомление. Оно пишется от лица продавца. В ней указывается следующая информация:
- Фамилия, имя и отчество соседей, которые проживают на жилой площади;
- Условия сделки, которые содержат преимущественное право;
- Цена комнаты;
- Дата составления документа (уведомления);
- Подпись продавца.
Кто обладает преимущественным правом покупки?
Продать комнату в коммунальной квартире постороннему лицу не так просто. Ведь, первыми на очередь становятся соседи по квартире. Они могут либо подтвердить принятие решения о приобретении, написать отказ или в течение 30 календарных дней ничего не отвечать. Если они напишут отказ или не ответят на уведомление в течение одного месяца, то сделку в дальнейшем можно будет совершить с третьим лицом.
Это значит, что прежде чем продать собственное жилье стороннему покупателю, необходимо предложить соседям долю по той же стоимости на аналогичных условиях. Предлагать следует исключительно в письменном виде. Как правило, наиболее оптимальные средства связи: по почте, отправив самостоятельно письме о вручении и уведомлении.
Существуют ситуации, когда соседи умышленно затягивают продажу комнаты по договору купли-продажи, сбивая ее стоимость или оставляя ее пустующей на неопределенный период.
Разберитесь, кто из ваших соседей обладает преимущественным правом на приобретение жилой недвижимости. За подобной информацией обратитесь в Росреестр. Вам потребуется выписка на жилое помещение и всех имеющих правообладателей. Уведомление, как правило, оформляется лишь собственникам комнат в коммунальной квартире. Если вы обнаружите, что в квартире есть комнаты, не прошедшие процедуру приватизации, то уведомите об этом орган управления муниципальным имуществом.
Случаются и ситуации, когда собственником одной из комнат считается несовершеннолетний. Законодательство РФ разделяет таких граждан на две группы:
- Дети младше 14 лет. Не обладают гражданской правоспособностью, поэтому подписать отказ от комнаты имеют право лишь опекуны;
- Дети 14-18 лет обладают частью прав. Им дозволено самостоятельно высказывать свою точку зрения, но только с согласия родителей.
Составление договора купли-продажи
Как правило, в случае продажи комнаты используется предварительный договор. Это актуальный документ для подобного вида сделки. Чтобы уведомить соседей о продаже комнаты потребуется время. Собственники соседних комнат имеют право покупки, на тех же условиях, что и с третьими лицами. Предварительный договор купли-продажи комнаты необходим:
- Закон обязывает оформлять договоренность между продавцом и покупателем в письменном виде и в обязательном порядке.
- Требуется подготовить необходимые документы для предоставления их в Росреестр. Чтобы зарегистрировать переход права собственности на комнату от продавца к покупателю, необходимо сотрудникам Росреестра предоставить соответствующие документы. К этому относится и уведомление должным образом соседей, которые имеют первоочередное право на приобретение комнаты.
- Если одна комната в коммунальной квартире принадлежит нескольким продавцам, то основной договор нужно заверить у нотариуса, а в предварительном написать, кто будет оплачивать его услуги.
Необходимо ли заверить сделку у нотариуса?
В 2016 году положения законодательства Российской Федерации относительно составления договора купли-продажи комнаты в жилой недвижимости были изменены. Так Правительство планирует, что благодаря принятому закону факт мошенничества в таких сделках практически исключается. То есть теперь все подобные сделки проходят через услуги нотариуса.
Уведомление иных собственников о продаже квартиры также можно отправить через нотариуса. Если в течение определенного времени нотариусу не поступает ответ от остальных собственников, комната может быть продана третьему лицу. После подачи необходимых бумаг, документ о праве собственности оформляется в течение 3-4 дней. В столице России стоимость услуг нотариуса (включая государственную пошлину) составляют 25 тысяч рублей.
Заверение документов у нотариуса требуется в обязательном порядке.
Можно ли самим обратиться в Многофункциональный центр? Документ должен быть заверен у нотариуса. А затем зарегистрировать право на третье лицо можно самостоятельно.
Если регистрировать договор купли-продажи через нотариуса, то дополнительно гражданин оплачивает 5 000 рублей, не считая государственной пошлины.
