Приобретая квартиру на вторичном рынке, между покупателем и продавцом (физическими лицами) можно оформить ипотеку. В народе это явление называют рассрочкой. Ее условия подробно прописываются в договоре купли-продажи и влияют на акт приема-передачи денежных средств.
Читайте в статье об особенностях соглашения, о способах внесения платежей и о том, какие нужны документы для оформления ипотеки.
Законодательная база
Если гражданин решил провести юридическую операцию (как покупка или продажа недвижимого имущества), он должен руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации. Он содержит статьи, которые регламентируют права и обязанности продавца и покупателя.
Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа оформляется с помощью положений, прописанных в статье 453 и 488 ГК и в статьях 33 и 35 СК.
Не менее важным документом (нормативным актом) считается свидетельство о регистрации недвижимого имущества. В нем прописываются все нюансы, с которыми может столкнуться покупатель или продавец во время оформления сделки.
Особенности соглашения
Важным моментом в период продажи жилой недвижимости в рассрочку является правильное составление договора купли-продажи. Документ имеет значимые отличия от стандартного договора:
- В первую очередь, он содержит подробное уточнение периода рассрочки.
- Затем продавец прописывает отдельным пунктом вид транзакции, ее ежемесячный размер, сумму первого платежа и последующих.
- Покупатель самостоятельно не сможет изменить сумму подобных транзакций, поэтому в его обязанности входит их своевременная уплата.
Виды договоров купли-продажи квартиры с рассрочкой могут быть разными. К таковым относятся:
- Рассрочка на краткосрочный период;
- Рассрочка на долгосрочный период;
- Личная рассрочка;
- Беспроцентная рассрочка;
- Рассрочка с добавлением процентной ставки.
На практике подобные квартиры приобретаются с рассрочкой на один год. Но иногда в подобный договор включают и другие не менее важные пункты. Они состоят из положений, которые начинают действовать на законных основаниях после того, как покупатель отказывается выплатить полную сумму. В этом случае, покупатель обязуется предоставить из своей собственности продавцу имущество, равное стоимости невыплаты. К примеру, техника, автомобиль или же земельный участок.
Рассрочка по договору купли-продажи может предоставляться совершеннолетнему покупателю сроком от 3-х месяцев до двух лет. Но в большинстве случаев она предоставляется на период не более 8 месяцев, и поэтому ежемесячные платежи будут достаточно высокими.
Порядок и способы внесения платежей
Если квартира покупается в рассрочку, в договоре купли-продажи необходимо указать порядок внесения денежных средств. Как правило, определенная сумма предоставляется на первоначальном этапе. В среднем — это около 20-50 процентов от итоговой сделки. Тем не менее, некоторые застройщики предлагают приобрести квартиру и вовсе без первоначального взноса. Остаток невыплаченных денежных средств продавец разбивает на определенный промежуток времени в одинаковых долях.
- Если период сделки краткосрочный (до полугода), то покупатель ежемесячно обязан предоставлять продавцу прописанную в договоре сумму.
- Если период сделки долгосрочный, то процедура оплаты ежемесячных платежей растягивается на более длительный период. Следовательно, размер ежемесячных платежей намного меньше.
Способ внесения платежей может быть совершенно разным:
- Передача денежных средств наличными средствами;
- Передача денежных средств на банковскую карту;
- Перевод денежных средств на расчетный счет (предварительно прописываются реквизиты счета в конкретной банковской организации);
- Передача денежных средств посредством банковской ячейки.
Кроме того, возможна передача денежных средств с участием свидетелей. В этом случае составляется расписка о том, что между сторонами была осуществлена передача денежных средств.
Не менее важным моментом при оформлении договора купли-продажи считается указание валюты, в которой будут делаться платежи. Оптимальный вариант — российские рубли. Ведь иностранная валюта может вырасти в цене или упасть. Гарантий никаких нет.
Оформление договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа
Чтобы оформить договор купли-продажи с рассрочкой, нужно подойти к этому моменту достаточно ответственно. Правильно составленный документ поможет исключить риски в будущем. Существует несколько критериев, которые помогут правильно составить договор купли-продажи с рассрочкой:
- Вид оплаты прописывается отдельным пунктом. В нем продавец указывает размер первого платежа. В народе именуется «задатком».
- Количество месяцев, которые необходимы для погашения всей остаточной суммы. Учтите, что сумма ни в коем случае не должна меняться.
- Договор дополняется пунктами об ответственности покупателя. Эта строчка необходима, если покупатель перестанет своевременно вносить платежи.
- Если рассрочка выдается с процентами, указывается итоговый размер процентной ставки и итоговая сумма по ней, а также итоговая сумма совместно с процентами.
Чтобы не запутаться в процентных ставках и основной сумме, рекомендуется обеим сторонам подробно расписать итоговую сумму.
Необходимые документы
Список требуемой документации для заключения сделки:
- Удостоверение личности обеих сторон;
- Идентификационный код;
- Два документа из БТИ. Один — о подтверждении права собственности на жилую недвижимость. Второй — о перепланировке жилой недвижимости;
- Справка об оплате государственной пошлины;
- Квитанция из домовой книги.
Главный документ — квитанция из домовой книги. В нем указывается количество проживающих в квартире или доме людей. Она предоставляется в Паспортном столе. Документ действителен 2 недели.
Требуется ли передаточный акт?
Передаточный акт — это документ, необходимый при оформлении договора купли-продажи недвижимости. Акт не зависит от вида расчета сторон. Однако если договор купли-продажи оформляется вместе с рассрочкой платежа, к содержанию передаточного акта нужно отнестись со всей серьезностью. Ведь его необходимо предъявлять третьему лицу, который перечисляет денежные средства. В качестве третьего лица в сделке может выступать:
- Пенсионный Фонд Российской Федерации;
- Кредитная организация и т.д.
Также этот документ служит в качестве защиты для продавца. Ведь он подтверждает, что свою обязанность по передаче имущества продавец уже исполнил.
