Составление соглашения об аренде требует соблюдения определенных условий и формальностей. Но даже при его грамотном составлении может возникнуть необходимость во внесении корректировок в исходных документ.
Изменения в контракт аренды квартиры вносятся согласно положениям статьи 450 ГК РФ.
Правила
Как гласит статья 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, преимущественным правом арендатора жилья на новый срок обладает наниматель.
Наймодатель обязан в течение трех месяцев до момента истечения срока договора предложить перезаключить его на тех же условиях или предупредить нанимателя, что квартира больше сдаваться в аренду не будет. Если наймодатель не выполнил своих прямых обязанностей, а наниматель не отказывается от продления, то договор считается автоматически продленным на тот же период.
Выше обозначенное условие не относится к соглашению краткосрочной аренды. Под краткосрочной арендой понимается заключение договора менее чем на 12 месяцев. Если наймодатель откажет от заключения договора с формулировкой «в течение 12 месяцев квартиру сдавать не будем», а потом выяснится, что в квартире живут арендаторы, то сделка признается недействительной. На основании этого квартирант вправе запросить возмещение убытков.
Если с наймодателем складываются хорошие отношения и есть возможность продолжить срок сдачи квартиры, то не обязательно подписывать новый документ. Можно заключить дополнительную справку, в которой указывается срок продления бумаги.
Как продлить договор аренды квартиры?
При решении продлить договор найма жилого помещения гражданину необходимо обратиться к его владельцу. В ситуации когда стороны сделки не перестают сотрудничать и между ними возникает договоренность, для продления контракта аренды они вправе составить письменное соглашение. Данный момент регулируется статьями 450-452 ГК РФ.
Важно! Если общая продолжительность соглашения превышает 12 месяцев, то он уже не является краткосрочным.
Если ситуация не выгодна для арендатора, то он вправе указать новый срок, не превышающий 12 месяцев. При особых договоренностях с собственником квартиры и в отсутствии изъявления желания о продлении договора, он автоматические расторгается.
Ситуация с долгосрочным договором аренды жилого помещения обстоит иначе. Если человек арендует жилую недвижимость и заключает долгосрочное соглашение найма, то по завершению сделки он обладает преимущественным правом на заключение нового договора.
Если арендатор решает продлить соглашение об аренде квартиры на существующих условиях, то ему не нужно уведомлять об этом собственника квартиры. Исключение составляют ситуации, в которых собственник решил изменить требования соглашения на аренду квартиры. Для заключения дополнительного к договору документа он обращается к наймодателю.
Уведомление арендатора
Уведомление арендатора о продлении договора — это документ, оформляемый в письменном виде, который предупреждает арендатора о том, что срок аренды подходит к концу. Это значит, что он может самостоятельно решить, продлить ли ему еще договор или нет. Если срок и порядок уведомления прописывается в договоре, арендатор должен уведомить об этом арендодателя в том, порядке, который предусматривается по соглашению сторон.
Обратите внимание: уведомление должно быть направлено заранее для того, чтобы арендодатель успел его получить к указанному сроку. Иначе будет считаться, что арендатор пропустил срок для уведомления арендатора.
Уведомление должно содержать следующие положения:
- полное наименование должностного лица;
- ФИО лица, отправившего уведомление;
- наименование документа;
- основания для продления контракта;
- текст уведомления;
- дата и подпись.
Например, если в соглашении об аренде квартиры прописано, что арендатор должен уведомить арендодателя возможности применения преимущественного права на заключение нового договора аренды, то не позднее чем через один месяц до окончания аренды он должен отправить уведомление арендодателю в письменном виде. Если в соглашении не установлены другие условия. Об этом гласит п 1 ст 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Скачайте образец уведомления по ссылке.
Нужно ли заключать новый договор?
Отвечая на вопрос граждан о выборе вариантов между продлить текущий документ или подписать новый — мнения различаются. С юридической точки зрения оптимальным решением будет составить новый договор аренды квартиры. Так проще оценивать начало действий и окончание действия договора между сторонами. Участники сделки могут несколько раз продлевать договор, а количество дополнительных соглашений не фиксируются.
Осуществлять контроль за действиями участников сделки достаточно сложно, особенно с налоговой точки зрения. Если же первостепенно является экономия времени, то проще будет продлить действующий договор.
К примеру, владельцу квартиры не нужно возвращать залог за аренду квартиры, так как он все равно внесет сведения о нем в новый договор. В случае завершения сделки нужно составить акт приема-передачи имущества от съемщика к владельцу. А затем, когда в силу вступит новый договор аренды квартиры, будет составлен дополнительный акт по передаче недвижимого имущества арендатору.
Максимальная продолжительность найма жилой недвижимости не может длиться более чем 5 лет. Иные условия контракта об аренде квартиры изменяются аналогично. Затем подписывается соглашение в соответствии с алгоритмом, который был описан ранее в статье.
В большинстве случаев арендодатели настаивают на продление контракта аренды квартиры, используя дополнительное соглашение. Если в договоре предусмотрены условия об его автоматическом продлении. Это происходит в случае, если аренда недвижимости регистрируется в виде обременения прав собственности. Регистратор должен получить от арендодателя дополнительное соглашение, чтобы максимально подробно отслеживать сроки.
Нужно отметить, что соглашение не всегда целесообразно заключать, если стороны договорились перевести нежилое помещение в жилое, или обратно. В случае изменения цели существования подобной недвижимости обязанности и права также меняются. Поэтому чтобы избежать лишних хлопот, лучше заключить новый договор.
Чтобы составить дополнительное соглашение, необходимо придерживаться определенных правил:
- В нем должно быть указано, к какому договору прилагается этот документ. Указывается информация о текущем документе, определяющем права и обязанности аренды жилой или не жилой недвижимости;
- В некоторых ситуациях указываются изменения условий стандартного договора аренды квартиры, тогда создается дополнительный документ. К примеру, определенный пункт, согласно новому документу, можно считать недействительным;
- Форма опционального соглашения должна совпадать со стандартной формой базового договора аренды квартиры. Если документ, который определяет правила и права аренды был напечатан, то дополнительное соглашение не составляется в письменной форме. Если основной документ заверяется у нотариуса, дополнительный должен быть заверен там же.
Образец дополнительного соглашения к договору аренды квартиры
Регистрация дополнительного договора
Стороны, решившие составить дополнительное соглашение, должны его зарегистрировать, как и основной договор аренды квартиры. Чтобы это осуществить, необходимо обратиться к регистратору Росреестра. Гос служащие рассмотрят изменения в контракте аренды квартиры и зафиксирует изменения.
Дополнительный контракт оформляется в письменной виде и должен быть идентичен оригинальному. Перед регистрацией заявитель оплачивает государственную пошлину. Ее размер составляет:
- 350 рублей — для физического лица;
- 1000 рублей — для юридического.
В случае, если в дополнительном соглашении меняется только срок контракта, то заявитель не должен оплачивать гос пошлину.
Чтобы зарегистрировать дополнительное соглашение, потребуются следующие документы:
- Заявление;
- Паспорт;
- Документ, подтверждающий полномочия представителя;
- Учредительные документы;
- Квитанция об уплате государственной пошлины;
- Дополнительное соглашение к основному договору аренды;
- В случае необходимости предоставляются иные бумаги.
Наличие дополнительно-зарегистрированного контракта является обязательным условием для внесения изменений в основной. Дополнительная бумага подписывается при наличии совместного согласия между сторонами.
Государственный регистратор во время проведения экспертизы на наличие подлинности всех документов принимает меры по получению дополнительной информации и проверке текущих документов на действительность.
Важно! В случае, если стороны сделки будут соблюдать все выше перечисленные нормы, то перезаключение общего контракта не составит труда.
