Продажа предприятия — это новый вид рыночных отношений, связанный с приватизацией муниципальных объектов. Как и для любой недвижимости, приобретение фирмы в собственность подразумевает составление договора, который будет иметь юридическую силу (это актуально для любых сделок на крупные суммы, даже если речь идет о договоре купли-продажи трактора).
Особенности составления договора купли-продажи предприятия
По законодательству РФ, предприятие — это имущественный комплекс, который предполагает наличие помещения, земельного участка, клиентской базы данных, сотрудников, а также долгов. При заключении договора о купле — продаже недвижимости следует учитывать эти пункты, так как ответственность за фирму возлагается на нового владельца и в собственность переходит объект в целом. Приобретение организации (и существенные условия договора купли-продажи оного) подразумевает также покупку:
- коммерческого наименования;
- товарной марки (знака);
- оборудования;
- сырья;
- лицензии на изготовление;
- документации;
- деятельности и услуг.
Если иное не предусмотрено договором, в собственность владельца также переходят обязательства по выплате кредита и сроки погашения задолженности. Стоимость определяется по оценке независимого аудитора.
Организация в целом считается разновидностью объекта недвижимости. Однако, так как в права собственника переходит ответственность за случайную гибель имущества, закон предусматривает специфическое составление договора о купле — продаже.
Содержание договора
Договор о купле — продаже предприятия составляется в двустороннем порядке. Если деятельность организации спонсируют другие предприниматели или кредиторы, необходимо письменное согласие, а в некоторых случаях и участие сторон в подписании контракта. Передача имущественных прав происходит после соблюдения условий соглашения, а также подписания передаточного акта на владение фирмой.
Договор содержит следующие пункты:
- предмет покупки (доля в организации, здание, земельный участок, комплекс в целом);
- стоимость;
- условия расчета;
- дата переоформления права собственности;
- обязательства сторон;
- штрафные санкции при невыполнении условий соглашения;
- случаи признания сделки недействительной.
В обязанности продавца входит подготовка предприятия к продаже, сбор необходимых документов и оповещение кредиторов о намерении передать организацию в собственность другого владельца. Перечень долгов также следует указать в контракте, иначе соглашение будет признано недействительным. Если при подписании соглашения выявлены существенные нарушения, такие как несоответствие организации, покупатель вправе затребовать:
- уменьшения согласованной цены;
- устранение недостатков в течение 5 дней;
- возмещение ущерба.
Если продавец отказывается от удовлетворения требований, договор о купле — продаже организации расторгается. Покупатель, в свою очередь, обязан оплатить стоимость фирмы в строго назначенный срок.
Необходимые документы
В приложении к договору о купле — продаже предприятия относятся следующие документы:
- инвентаризационный учет;
- отчет по бухгалтерии фирмы;
- заключение эксперта о состоянии объекта;
- независимая оценка стоимости;
- сведения о задолженностях, сроках выплаты и данные кредиторов.
Соглашение о покупке должно быть зарегистрировано государственными органами Росреестра, которые произведут оценку подлинности документов. Для заверения документа требуется предоставить:
- свидетельство регистрации права собственности на предприятие;
- заявление о намерении передачи имущества другому владельцу;
- паспорта сторон сделки.
Передача объекта происходит на основе подписания акта и последующего оформления собственности. Размер государственной пошлины оценивается как 0,1 процента от стоимости предприятия, однако, сумма не должна превышать отметки в 30 тысяч рублей.
Признание договора недействительным
Договор может быть признан недействительным на основании решения суда, если собственниками объекта являются два и более человек, не давшие согласие на продажу предприятия. Если нарушаются требования к соглашению, он также теряет силу и признается недействительным.
В праве на реализацию оформления собственности могут отказать государственные органы Росреестра. К таким причинам относятся:
- поддельные документы;
- признание права собственности недействительным на основании решения суда;
- арест организаии;
- наложение обременения;
- неверно составленный договор;
- отсутствие акта приема — передачи;
- наличие скрытых долгов или обнаружение информации, которую пытались скрыть от покупателя;
- несоблюдение норм по заключению соглашения о купле — продаже недвижимости.
На этих основаниях могут отказать в совершении сделки и признать договор недействительным. Кредиторы, которые не дали согласие на перевод долгов другому владельцу, или не были поставлены в известность о продаже имущества, вправе потребовать возместить задолженность в ограниченный срок, тем самым внося коррективы в соглашение. В этом случае, покупатель и владелец фирмы несут солидарную ответственность и возвращают сумму кредита в равных долях, если иное не предусмотрено договором. Контракт о продаже предприятия может признаться недействительным по причине отказа кредитора.
