При приобретении или реализации недвижимого имущества заключается договор купли-продажи. Эта процедура необходима для документального подтверждения перехода права собственности в отношении рассматриваемого имущества к другому лицу. Особую роль играет заключение предварительной договорённости. При оформлении таковой намечаются и оговариваются условия основного договора, что в будущем облегчит процесс его заключения.
Но случается так, что планы одной из сторон резко меняются, либо продавец или покупатель не придерживаются регламента, установленного соглашением. В таких случаях возникает необходимость расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости. Но на каких основаниях упраздняется юридическая сила документа? Каков этот процесс, и можно ли оспорить его результат? Читайте об этом в статье.
Основания для расторжения
Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости допускается на основании веских причин, предоставляемых одной из сторон в письменном виде. К причинам для упразднения официальной юридической силы рассматриваемого документа относятся следующие:
- Нежелание сторон заключать основное соглашение;
- Несоблюдение одной из сторон сроков и иных оговоренных в договоре нюансов.
Предварительный договор купли-продажи недвижимого имуществадопускается к расторжению при наличии письменного согласия от продавца и покупателя, на основании которого обеими сторонами подписывается соответствующее заявление.
Сторонам необходимо помнить, что, в случае соблюдения продавцом или покупателем какой-либо части соглашения до принятия решения об аннулировании предварительного договора купли-продажи, потраченные средства возврату не подлежат. Таким образом, если покупателем внесён аванс, при аннулировании предварительной договорённости продавец указанные средства в большинстве случаев уполномочен не возвращать.
Если покупатель не внес предоплату
Если покупателем не была внесена предоплата, и этого не предусматривает регламент предварительного договора купли-продажи, расторжение соглашения не требует особого труда. Если рассматриваемый документ заверялся нотариально, процесс расторжения также должен происходить в присутствии уполномоченного нотариуса.
В большинстве случаев расходы по оформленной договорённости законодательством не предусматриваются. Однако, если сделка расторгается по причине нарушения сроков, сторона-инициатор вправе требовать выплаты по неустойке. Если сторона-нарушитель отказывается от расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости, допускается обращение заинтересованной в суд. В случае признания претензий истца действительными, судебный орган выносит решение о расторжении договорённости или о принуждении обеих сторон к полному исполнению её предписаний.
Если покупатель внес предоплату
В случае внесения покупателем предоплаты за недвижимость при оформлении предварительного договора купли-продажи, необходимо проследить, чтобы соответствующий пункт был в тексте документа. В противном случае, вернуть внесённые средства будет крайне затруднительно.
Для того, чтобы вернуть средства, выданные продавцу в виде аванса, покупающей стороне, в случае расторжения предварительного договора купли-продажи, необходимо проверить наличие следующих пунктов в актуальном тексте документа:
- Условия одностороннего аннулирования соглашения;
- Установлены сроки и порядок возвращения денежных средств, выплаченных в качестве аванса;
- Срок подписания основного документа чётко обозначен.
Если в договорённости отсутствует положение о невозврате денежных средств, и стороны пришли к взаимному соглашению, достаточно подписания соглашения о расчёте и расторжении договора в присутствии нотариуса. В итоговом документе устанавливается срок и порядок возвращения аванса, и лицо, обязующееся его вернуть, скрепляет расписку личной подписью.
Если продавец отказывается возвращать аванс, покупатель вправе подать исковое заявление в Районный (Городской) суд.
Процедура расторжения предварительного договора купли-продажи
Вариантов расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости всего два:
- Посредством мирной договорённости;
- Через обращение в Районный суд.
Первый вариант — наименее затратный, но подходит он только в тех случаях, когда у сторон нет друг к другу весомых претензий, и они могут свободно прийти к общему компромиссу.
Однако в ряде случаев, особенно с претензиями на возврат аванса, обращение в судебный орган становится необходимым. Если решено действовать через суд, заинтересованной стороне необходимо следовать представленному ниже алгоритму действий:
- Составить исковое заявление на предмет расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости (и возврате аванса или выплате неустойки — при надобности);
- Уплатить государственную пошлину;
- Подать исковое заявление с документами в судебный орган;
- Принять участие в судебных разбирательствах;
- Дождаться решения суда, принять или оспорить его.
Государственная пошлина на период сентября 2018 года, в зависимости от цены иска, исчисляется следующим образом:
- до 10 000 руб. — 4 % цены иска, но не менее 200 рублей;
- от 10 001 — 50 000 руб. — 400 рублей + 3 % суммы, превышающей 10 000 рублей;
- от 50 001 — 100 000 руб. — 1 600 рублей +2 % суммы, превышающей 50 000 рублей;
- от 100 001 — 500 000 руб. — 2 600 рублей плюс 1 % суммы, превышающей 100 000 рублей;
- свыше 500 000 — 6 600 руб. плюс 0,5 % суммы, превышающей 500 000 , но не более 20 000 рублей.
Для подачи рассматриваемого искового заявления, большого пакета документов не потребуется. Понадобятся следующие акты:
- Документ, удостоверяющий личность истца;
- Предварительный договор купли-продажи недвижимости;
- Непосредственно исковое заявление.
Бланк искового заявления заполняется предельно грамотно, разборчивыми печатными буквами. Предпочтительно письменное оформление, однако допускается использование печатных средств. Помарки, исправления и ошибки исключаются. Информация, предоставленная в настоящем исковом заявлении, должна соответствовать истине, в противном случае, к рассмотрению в судебном порядке документ допущен не будет. Форма искового заявления на взыскание аванса по причине расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости доступна по ссылке:
Можно ли оспорить?
Судебное решение выносится в течение 60-90 календарных дней и вступает в силу через 10 рабочих дней после его утверждения. В течение этого срока стороны могут обжаловать решение суда, если иного не предусмотрено представителями судопроизводства.
Оспорить решение суда в отношении расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости необходимо в вышестоящем органе Городского суда. Решение указанного выше уполномоченного органа в подобном случае обжалованию не подлежит.
