Договор купли-продажи недвижимости — основной документ при совершении юридической сделки с личным имуществом. При возникших обстоятельствах у одной из сторон расторгнуть договор трудно, но есть исключения. Договор о купле-продаже недвижимости может быть расторгнут после погашения обозначенных обязанностей.
Ниже в статье можно найти основания для расторжения договора о купле-продаже недвижимости, инструкцию по составлению искового заявления и его образец.
Законодательная база расторжения договора
Статья 450 Гражданского Кодекса РФ регламентирует законные основания для расторжения договора купли-продажи имущества.
Расторжение договора о купле-продаже недвижимости в одностороннем порядке возможно при условии, что одна из сторон не выполняет условия соглашения.
Например:
- если договор купли-продажи квартиры был подписан и зарегистрирован в Росреестре, а продавец оплату не получил;
- если продавец отказался выселяться из квартиры.
Исходя из выше перечисленных обстоятельств следует, что контракт о купле-продаже недвижимости может быть расторгнут в ситуации, когда одна из сторон не получила ожидаемого из договора, результата.
Договор о купле-продаже недвижимости также может быть расторгнут, если в течение его действия были изменены обстоятельства, обозначенные в подписанном соглашении. Если обе стороны не виноваты в возникших обстоятельствах и были к ним не готовы, то сделка расторгается. Данная ситуация является частым явлением для расторжения контракта.
В ситуации, когда договор еще не был зарегистрирован в Росреестре, расторгнуть контракт намного проще. Чаще это делает сам продавец, чтобы избежать возможные риски при продаже. Если обе стороны приходят к обоюдному согласию, то это поможет избежать судебного разбирательства. Лица подписывают соглашение и расторжение договора купли-продажи недвижимости и мирно расходятся.
Трудно для продавца будет расторгнуть соглашение, если оно уже было зарегистрировано и права владения недвижимостью были переданы покупателю.
Договор купли-продажи недвижимости не может быть расторгнуть, если:
- сделка не была оформлена до конца;
- условия договора не были выполнены сторонами в полной мере.
Исковое заявление в суд на расторжение договора о купле-продаже недвижимости подается только при условии, что вторая сторона не согласна на обоюдное решение спорного вопроса.
Признание договора о купле-продаже недвижимости недействительным
Гражданин должен запомнить, что расторжение контракта и признание его недействительным — две разные вещи. Но итог признания и расторжения один — прекращение действия соглашения и аннулирование всех обозначенных обязанностей. Если договор признается недействительным, то основная сторона должна:
- вернуть денежные средства, полученные в качестве аванса;
- компенсировать нанесенный ущерб.
В Законодательстве обозначены основания для признания договора о купле-продаже недвижимости недействительным:
- сделка является подставной и юридически не закреплена;
- он составлен с ошибками и не соответствует нормам, установленным законом;
- соглашение было составлено для прикрытия неправомерных действий;
- в сделке участвует ребенок, не достигший совершеннолетнего возраста;
- суд признал одно из участвующих лиц недееспособным или с ограниченными возможностями;
- договор был подписан путем угроз, обмана, насилия и других незаконных действий;
- соглашение было подписано лицом, не отвечавшим за свои поступки.
Важно, чтобы человек во время подписания документов отвечал за свои поступки. Если он находится под алкогольным или наркотическим воздействием и не понимает, что делает, что все подписанные им акты признаются недействительными.
В качестве доказательств суду предоставляются:
- аудео- и видео- запись поведения человека;
- вещественные доказательства в виде стакана, из которого было выпито или остатки препаратов.
Чтобы суд признал сделку недействительной по факту мошенничества, истец в первую очередь обращается в полицию для возбуждения уголовного дела. После этого проводится расследование и подается исковое заявление в суд. Доказать вину нарушителей в суде достаточно трудно.
Соглашение о купле-продаже недвижимости расторгается в случае, если квартиру продает организация с неправильно оформленными уставными документами. Например: договор был подписан не уполномоченным лицом и составлен без соглашения владельцев. В такой ситуации суд признает его недействительным и аннулирует все обязанности сторон.
Нюансы судебных разбирательств
Если решить возникающие вопросы не получилось мирным путем, то пострадавшая сторона подает исковое заявление в суд. При его составлении следует указать просьбу не только о расторжении соглашения о купле-продаже недвижимости, но и о возврате имущества.
Суд обладает полномочиями на удовлетворение требований, обозначенных истцом в поданном заявлении. Если он там не обозначил желание вернуть принадлежащее ему имущество, то после судебного заседания его судьба останется под вопросом.
В ГК Российской Федерации обозначено, что если была произведена государственная смена прав владения, то после расторжения контракта о купле-продаже недвижимости права автоматически не снимаются.
Иск о расторжении соглашения содержит требования:
- о прекращении действия соглашения;
- о возмещении убытков;
- о возврате личного имущества.
К исковому заявлению должны быть приложены документы:
- доказательства предъявленных требований;
- доказательства, на которых основывается требование о расторжении соглашения;
- данные для расчета взыскиваемой суммы;
- копии прилагаемых документов;
- квитанция об уплате гос пошлины.
Размер государственной пошлины при подачи искового заявления зависит от суммы иска. Минимальная стоимость госпошлины — 400 рублей.
Пошаговая инструкция обращения в суд для расторжения договора купли-продажи недвижимости:
Шаг 1. Сообщить второй стороне о желании расторгнуть соглашение о купле-продаже недвижимости.
Требование можно отправить:
- с помощью заказного письма;
- телеграммой;
- лично в руки.
Если вторая сторона не отвечает на требование, то подается иск в суд.
Шаг 2. Составление искового заявления и подготовка пакета документов. Исковое заявление на расторжение договора купли-продажи недвижимости подается в районный суд по месту нахождения объекта.
Шаг 3. Подача искового заявления на расторжение соглашения о купле-продаже недвижимости и документов.
Шаг 4. Назначение судебного заседания и принятие решения. Заседание должно быть назначено в течение 5 дней после принятия заявления от гражданина. Назначается предварительное слушание и принимается решение об удовлетворении или отказе искового заявления.
Шаг 5. Обращение в Росреестр для внесения записи о передаче прав собственности.
Судебное решение о расторжении договора купли-продажи недвижимости является основанием для изменения владельца на недвижимость.
Граждане вправе обжаловать судебное решение в течение месяца после его принятия. Для обжалования подается повторный иск с указанием личных требований. Решение подлежит обжалованию в апелляционной палате.
Важно! Если истец не соблюдает досудебный порядок составления иска, то судья вправе вернуть заявление и не принять его. Истец вправе подать повторно заявление, если устранит неточности.
Образец заявления в суд на расторжение договора купли-продажи недвижимости
