Продажа квартиры — не частое событие в жизни рядового гражданина. Большинство людей сталкиваются с этим лишь 1-2 раза в жизни, и предпочитают воспользоваться предложениями различных специалистов-посредников. Но иногда возникает нужда самостоятельно продать квартиру. В этой ситуации стоит адекватно оценивать свои силы, поскольку это трудоемкая и сложная задача.
Алгоритм действий
Планирование самостоятельной продажи квартиры следует начать с выяснения ее рыночной цены. Затем идет сбор обязательной документации и подготовка квартиры к показу – уборка, косметический ремонт (по необходимости). Далее начинается стадия размещения рекламного объявления и демонстрация квартиры предполагаемым покупателям.
После того, как определился покупатель, оформляется договор задатка и, в дальнейшем, выполняется расчет с регистрацией договора купли-продажи в госорганах. На последней стадии продажи, квартира с ключами передается клиенту, а продавец получает деньги на руки, с фиксацией в передаточном акте.
Чтобы избежать распространенных ошибок при самостоятельной продаже квартиры, ниже рассмотрим подробно все стадии этого процесса.
Скачать образец договора задатка
Как определить рыночную стоимость?
Стоимость жилплощади определяется в результате подробного анализа следующих факторов:
- Количество имеющихся комнат. Чем их больше, тем выше ценится квартира.
- Площадь (квадратура). Чем она больше, тем цена выше.
- Планировка. При равной общей площади, выше ценятся квартиры с изолированными комнатами с удачным распределением метража по жилым помещениям, кухне и санузлу.
- Этаж. Квартиры, расположенные на первом и последнем этажах, ценятся ниже.
- Состояние здания. Чем новее здание и благоустроеннее (наличие лифта, парковки, детской площадки и т.д.), тем выше оценивается квартира.
- Наличие или отсутствие ремонта. Свежий ремонт в соответствии с последними тенденциями, повышает стоимость квартиры.
- Район расположения. Чем ближе к центру, тем выше цена. Повысит стоимость и развитая инфраструктура территории – супермаркеты, рынки, школа, детское учреждение и др.
- Временные рамки осуществления продажи. Если срочно, то квартира оценивается ощутимо ниже.
По завершении объективного анализа квартиры по приведенным критериям, начинается этап выяснения стоимости аналогичной жилплощади на рынке. Придется просмотреть большое количество информации. Проще всего это сделать на различных сайтах объявлений. Большинство из них располагает инструментами для фильтрации данных по заданным критериям, что значительно облегчит задачу.
Надо максимально точнее определить цену за аналогичную жилплощадь и определить рыночную стоимость своей квартиры. Она, возможно, будет меняться в ходе публикаций объявления о продаже, в зависимости от наличия или отсутствия откликов и звонков от потенциальных клиентов.
Какие нужны документы?
Долгой и требующей хотя бы базовых знаний юриспруденции считается стадия подготовки обязательных бумаг для успешного осуществления продажи квартиры. На этой стадии, по умолчанию подразумевается, что право собственности продавца на квартиру обязательно зарегистрировано в Росреестре, иначе осуществить сделку не удастся.
При регистрации сделки купли-продажи квартиры понадобятся следующие бумаги:
- Основной документ, удостоверяющий право собственника. Например, договор купли-продажи, договор дарения и др.;
- Паспорт владельца (также оригинал действительной доверенности, если недвижимость продается через представителя);
- Договор купли-продажи квартиры – формируется и заключается непосредственно при реализации квартиры;
- Заявление о государственной регистрации – пишется при подаче бумаг на регистрацию;
- Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию.
Кроме обязательных, часто требуется наличие и дополнительных документов:
- Согласие супруга;
- Свидетельство о браке;
- Техпаспорт;
- Выписка из домовой книги;
- Справка, подтверждающая что вы не состоите на учёте в ПН диспансере и т.д.
Требуемые документы надо не только собрать, но и проследить, чтобы все они были составлены правильно и содержали достоверную информацию. Иногда даже малейшая опечатка или ошибка может привести к неправильному юридическому оформлению сделки, со всеми вытекающими последствиями.
Подготовка жилья для продажи
Следующая стадия – наведение порядка в квартире. В ожидании просмотра квартиры покупателем нужно, по мере возможности, навести порядок на своем этаже. Следует тщательно прибраться в квартире, избавиться от захламляющих пространство вещей, и даже мебели.
Если есть желание, можно сделать косметический ремонт. Это не влияет на цену квартиры, но может помочь потенциальному покупателю сделать выбор. Лучше всего конечно освободить квартиру полностью, это помогает покупателю визуально спланировать пространство.
Как найти покупателя?
Чтобы найти покупателя, можно начать с уведомления своего ближайшего окружения о намерении продать квартиру. Коллеги, друзья, родственники – кто-то из них может оказаться покупателем. Этот вариант наиболее предпочтителен в плане низкой вероятности мошенничества.
Далее поместите объявление на различных сайтах и в социальных сетях, сделайте рассылку в группах мессенджера, которым пользуетесь. Для этого нужно подготовить текст объявления и фото квартиры. Снимки должны быть отличного качества, лучше сделать их профессиональным фотоаппаратом. Нужно позаботиться о выгодном освещении при съемке.
Текст объявления должен как можно более полно характеризовать квартиру, при этом не должен быть слишком объемным. Также лучше сразу указать цену, уместен ли торг или цена окончательная.
Если стоимость квартиры оценена правильно, то должны появиться потенциальные покупатели, желающие осмотреть квартиру. К просмотру надо подготовиться – опрятно одеться, приготовить примерные ответы на вопросы о документах, подтверждающих правообладание, о прописке, о сроке эксплуатации, как планируется производить расчет, насколько уступите в цене и др.
Также приглашая кого-то на просмотр, настоятельно рекомендуется не терять бдительности и не забывать, что в доме чужой человек, о котором вы ничего практически не знаете.
Предварительный договор купли-продажи
Когда покупатель определился и есть устная договоренность об окончательной цене, желательно скрепить ее посредством предварительного договора купли-продажи, оформленного у нотариуса.
Этот договор гарантирует обеим сторонам надлежащее исполнение взятых на себя обязательств и является письменным оформлением устной договоренности между хозяином квартиры и покупателем.
Покупатель вносит задаток – это 1-5% от стоимости сделки, а продавец обязуется продать квартиру именно этому человеку. Если сделка не произойдет, стороны получат обговоренную компенсацию, в зависимости от того, какая сторона нарушила договоренность.
Образец предварительного договора купли-продажи
Как правильно осуществить расчёт?
Чтобы избежать риска быть обманутым, рекомендуется решать вопрос расчета через банк или прибегнуть к помощи нотариуса. Распространенной практикой является расчет посредством использования банковской ячейки: когда покупатель вносит деньги в присутствии служащего банка и продавца.
Ограничение времени доступа к ячейке определяется дополнительным соглашением с банком. Чтобы получить заложенные в ячейку деньги, продавцу достаточно предъявить оригинал договора купли-продажи квартиры, который выдается ему после присвоения регистрационного номера сделки.
Никаких других вариантов действий для получения доступа к ячейке рассматривать не рекомендуется, так как это может создать почву для проведения мошеннических действий недобросовестным покупателем, в результате которых квартира и деньги могут быть потеряны.
Когда расчет выполняется при помощи нотариуса, он получает деньги от покупателя на хранение до окончательного оформления сделки. Нотариус в данной ситуации играет роль посредника.
Окончательный договор купли-продажи
В конце, оформляется окончательный договор купли-продажи. Он включает данные о квартире, сроках, способе расчета, стоимости и др., и является итогом всех стадий продажи квартиры.
Договор оформляется в рукописной форме между двумя сторонами или с участием нотариуса. Рекомендуется второй вариант оформления, как более быстрый и менее рискованный. Каждый пункт договора требует тщательного рассмотрения, чтобы в дальнейшем не возникало необходимости обращения в суд или в другие органы для урегулирования споров.
Как только регистрируется переход права по итогам внесения сделки в единую базу ЕГРН, право собственности на квартиру переходит к покупателю. Начиная с этого момента, юридически он является владельцем квартиры со всеми правами и возможностями.
Если оформление сделки идет с сопровождением нотариуса, то все вопросы по регистрации выполняются самим нотариусом. Это является гарантией быстрого проведения всех требуемых операций. В ходе регистрации, инициируемой согласно заявлению после уплаты госпошлины, на договор купли-продажи ставятся печать и штамп. Срок регистрации составляет от 3-х до 5-ти рабочих дней.
Подготавливается три экземпляра договора, два – для сторон и третий для УФРС.
Если продавец владел жилплощадью более трех лет, то налог не уплачивается. В остальных случаях, уплачивается налог 13% НДФЛ.
Продавец в этот период также осуществляет выписку из квартиры в паспортном столе и получает справку об отсутствии долга в организациях, предоставляющих услуги – мусороуборочная компания, городская газовая служба, электросети. Все эти бумаги вместе с ключами он отдает новому владельцу при передаче квартиры.
Скачать окончательный договор купли-продажи квартиры
Завершение купли-продажи квартиры
Регистрация завершилась, теперь продавец с легким сердцем может забрать деньги из ячейки. Для этого ему достаточно иметь на руках экземпляр договора купли-продажи, выданного ему после регистрации.
При расчете у нотариуса все обстоит еще проще. В этом случае продавцу достаточно просто зайти к нотариусу и забрать деньги и свой экземпляр зарегистрированного договора.
На заключительной стадии продавец передает свою уже бывшую квартиру новому хозяину. Распространенной практикой при этом является составление такого документа, как акт приема-передачи – последнего документа при оформлении продажи квартиры.
Как избежать ошибок при продаже квартиры?
Самыми распространенными ошибками в организации процесса при самостоятельной продаже квартиры являются следующие:
- неправильное определение стоимости – слишком дорого или слишком дешево;
- отсутствие товарного вида;
- потеря бдительности при показе и, как следствие, – факты воровства.
Распространенными ошибками в работе с бумагами при продаже квартиры являются:
- неправильное заполнение требуемых документов, влекущее за собой аннулирование сделки или сдвигание сроков до внесения исправлений;
- нехватка каких-либо документов, задерживающая процесс регистрации;
- выполнение продавцом действий, влекущее за собой факты мошенничества и необоснованную потерю прав на квартиру и т.д.
Например, известен случай, когда при оформлении сделки через ипотеку, оценщики предложили продавцу указать в банковских документах цену квартиры выше, чем по договоренности, приводя, казалось бы, обоснованный довод, что он от этого ничего не потеряет.
В результате, он оказался замешанным в махинации банковских служащих, действовавших в сговоре с покупателем, со всеми вытекающими последствиями. Также часты случаи обмана при передаче наличных денег по рукописной расписке без участия банка и нотариуса.
Во избежание таких ситуаций, строго следуют приведенной пошаговой инструкции продажи квартиры и, в случае возникновения трудностей с документами или сомнений относительно личности покупателя, лучше обратиться к юристу.
