По общим правилам, договор аренды перестает действовать при истечении оговоренного в нем срока, либо при досрочном расторжении по соглашению участников или по воле одной из сторон. Так как договор аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Для урегулирования подобных ситуаций, законодатель предусмотрел, когда досрочное прекращение контрактных обязательств возможно, а когда нет (детальнее о досудебном порядке разрешения таких ситуаций — сюда).
Основания
Согласно положениям ГК РФ, договор может быть расторгнут в трех случаях:
- по добровольному согласию арендатора и арендодателя;
- в ходе судебных разбирательств в одностороннем порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, указанные в законе;
- по воле одной из сторон по основаниям, предусмотренные самим договором аренды.
В первом случае, если стороны пришли к обоюдному согласию, расторжение договора аренды особых затруднений не вызывает. Между арендатором и арендодателем заключается мировое соглашение, которое будет являться основанием для прекращения правоотношений аренды недвижимости (так же может проходить «мирное» расторжение договора подряда, описанное здесь).
Трудности могут возникнуть, когда кто-то из участников сделки не согласен досрочно расторгнуть соглашение, в этом случае, вопрос будет регулироваться в судебном порядке.
Как расторгнуть договор аренды?
Вне зависимости от оснований, в соответствии с которыми одна из сторон изъявила желание прекратить соответствующие правоотношения, порядок расторжения договора найма жилого помещения начинается с отправки письменного уведомления второй стороне. В течение месяца ответчик должен дать свой ответ.
Существует 4 варианта развития событий:
- арендатор учел, изложенную в уведомлении информацию и обозначал срок, в течение которого замечания будут устранены;
- второй участник сделки согласился досрочно расторгнуть договор аренды;
- ответчик оформил ответную жалобу, описав свое видение ситуации, а также приведя в ней собственные аргументы и приложив доказательную базу;
- вторая сторона сделки игнорирует обращение и не предпринимает никаких шагов к исправлению ситуации.
Для того чтобы исключить взаимные претензии, стороны сделки должны действовать в соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации. Нарушение обоюдных договоренностей и законодательства приведут к судебным разбирательствам.
По соглашению сторон
Содержание соглашения о расторжении договора аренды:
- номер, дата и место оформления документа;
- дата предполагаемого расторжения;
- срок возврата недвижимости по акту приема-передачи;
- наличие обоюдных претензий.
Соответствующее соглашение помогает закрепить отсутствие взаимных претензий, либо наоборот зафиксировать общую сумму долга арендатора по арендной уплате с учетом определенного срока возврата недвижимости по акту приема-передачи.
По инициативе арендодателя
Право на расторжение соглашения аренды в одностороннем порядке по требованию арендодателя регламентировано в 619 статье ГК РФ. Юридическое или физическое лицо, которое предоставляет в аренду свое имущество может аннулировать документ в четырех случаях.
Основания:
- если арендатор применял переданную ему недвижимость в аренду нарушая положения договора или назначения имущества;
- если наниматель в процессе использования переданной ему недвижимости, существенно ухудшает ее состояние;
- если арендатор больше двух месяцев подряд не вносил уплату за аренду имущества в четко оговоренный срок, установленный пунктами договора аренды;
- если субарендатор своевременно не реализовывал капитальный ремонт недвижимости, взятую в аренду.
В первом случае, чтобы сторона договора смогла определить, насколько существенными являются нарушения, следует руководствоваться нормами ГК РФ. Правонарушения будут считаться существенными в то случае, если они повлекли для арендодателя определенный ущерб, на который он рассчитывал, заключая договор.
Во втором случае, существенным нарушением будет считаться изменения качества, сдаваемой недвижимости, к примеру, значительная перепланировка, которая была осуществлена без одобрения арендодателя.
В третьем случае, практически всегда в контракте аренды включают пункт относительно просрочки платежа. Соответственно, для расторжения договорных обязательств в одностороннем порядке по инициативе арендодателя достаточно однократного невнесения уплаты за аренду.
В четвертом случае, срок для реализации капитального ремонта определяются в самом договоре аренде. Если же соответствующий срок отсутствует в положениях соглашения, арендатор должен проводить ремонт в разумные сроки, установленные нормативными актами РФ.
Помимо вышеуказанных ситуаций, основанием для досрочного аннулирования договора аренды путем судебных разбирательств может выступать изменение обстоятельств, в соответствии с которыми арендатор и арендодатель исходили, оформляя договор (статья 451 пункт 1 ГК РФ).
Важно! Если стороны не пришли к обоюдному согласию в отношении досрочного расторжения договора, требуется соблюсти до подачи искового заявления в суд процедуру досудебного регулирования вопроса.
По инициативе арендатора
При заключении соглашения, арендатор имеет право включить пункты, в соответствии с которыми возможно исполнить досрочное расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя. Если же таковых условий в контракте не предусмотрены либо арендатор изъявил желание расторгнуть договор на основании других причин, не оговоренные в соглашении, он может прекратить договорные обязательства двумя способами: с согласия арендодателя и путем судебных разбирательств. Для этого, в судебное управление необходимо направить письмо о расторжении договора аренды по инициативе арендатора.
Основания:
- если после заключения контракта, арендодатель не предоставляет в пользование ту недвижимость, которая должна быть передана в соответствии с положениями договора аренды;
- если наймодатель целенаправленно создает препятствия для правомерного пользования арендатором жилой недвижимости согласно назначению этой недвижимости либо условиям заключенного документа;
- если арендодатель передает недвижимость ненадлежащего качества, которые могут препятствовать ее эксплуатационному назначению. Однако для этого, наниматель должен будет доказать, что соответствующие недостатки при заключении договора оговорены не были;
- если арендодатель не исполняет свои обязательства по реализации капитального ремонта в установленные сроки;
- если произойдут какие-то непредвиденные обстоятельства, за которые субарендатор не может нести ответственность, а сданная в аренду недвижимость стала непригодна для дальнейшей ее эксплуатации.
Уведомление
Условия уведомления по поводу аннулирования договорных обязательств рекомендуется обговаривать заранее, учитывая все возможные риски. На законодательном уровне, унифицированная форма уведомления не предусмотрена. Однако свободная не исключает необходимости учесть все правовые нюансы, чтобы в дальнейшем все условия трактовались однозначно.
Письменное уведомление потребуется в следующих случаях:
- если договор аренды оформлялся на неопределенный срок;
- если в соглашении предусмотрены пункты, в соответствии с которыми он может быть продлен автоматически;
- при отказе от исполнения условий договора одной из сторон, кто именно — не имеет значения.
К уведомлению прикладывается опись вложения, проставляются реквизиты договора аренды и краткие сведения о его содержании. Письмо пересылается и на фактический, и на юридический адрес. Факт получения уведомления обязательно должен быть подтвержден сотрудниками почтового отделения.
Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды здесь
Как расторгнуть договор аренды через суд?
Если принудительное расторжение договора аренды будет осуществляться через судебное учреждение, то в первую очередь, согласно нормам гражданского законодательства, он обязан уплатить государственную пошлину. Далее составляется исковое заявление, в котором обозначается, на основании чего было принято соответствующее решение.
Иск подается в областной суд по месту регистрации ответчика. К заявлению обязательно прикладывается документация, которая будет подтверждать факт правонарушений контрактных обязательств. Требуется сослаться на нормы российских нормативных актов, доказывающие нарушения со стороны второго участника сделки.
Исковое заявление
Подать исковое заявление вправе каждая из сторон. Оформляется в свободной форме на листе формата А4. Указывается полное наименование судебной инстанции, информация об истце и ответчике. Все факты, представленные в документе, должны быть изложены последовательно и обосновано.
Важно! В случае подписания ответчиком уведомления, впоследствии чего не были приняты меры по урегулированию спора, соответствующий факт станет доказательством для суда о предпринятых попытках разрешить ситуацию мирным путем.
Скачать образец искового заявления
