Приобретая имущество, человек сталкивается с оформлением большого количества документов. Помимо этого, огромная сумма уходит на оплату государственной пошлины. В связи с этим, возникает вопрос — заключить договор дарения, где покупка недвижимости не будет облагаться налогом, или приобрести имущество по контракту купли — продажи? Данная статья раскрывает эту дилемму и поможет разобраться в вопросе законного оформления сделки.
Что такое дарственная и договор купли-продажи?
Заключение сделки по покупке недвижимости всегда подразумевает составление договора, который будет иметь юридическую силу. На основе этого соглашения переоформляются права собственности. Существует два способа приобрести недвижимость — составить контракт купли-продажи или дарственную.
Согласно Гражданскому Кодексу РФ, договор дарения — это соглашение, которое подразумевает передачу имущества в собственность на безвозмездной основе. В этом случае, оформляя документы, претендент на недвижимость не оплачивает государственную пошлину. Однако, не каждую собственность возможно подарить. Передача прав на квартиру, например, будет невозможна, если жилье:
- приобретено в ипотеку;
- арестовано;
- под статусом обременения.
Дарственная на долю в имуществе оформляется при согласии совладельцев.
Договор купли — продажи недвижимости подразумевает составление соглашения между покупателем и продавцом имущества, где учитываются обязательства сторон, порядок оплаты сделки и передача квартиры в строго обговоренный срок. Однако, данная процедура облагается налогом исходя из стоимости на недвижимость.
Договор купли-продажи или дарственная: что лучше?
Договор о купле — продаже недвижимости и дарственная — это виды сделки с передачей имущественных прав, которые не подлежат обязательному заверению нотариуса. Однако, необходимо зарегистрировать документы в государственном органе. Оформляются соглашения в произвольном порядке и имеют юридическую силу после подписания. Отличия документов заключаются в признаке возмездности.
При оформлении передачи имущества подразумевается характер сделки. Дарителем может быть родственник или посторонний человек, также и покупатель недвижимости может составить контракт в произвольном порядке. Однако, даритель не имеет права составлять договор, подразумевающий обмен на собственность или денежный эквивалент. Такая процедура признается недействительной по закону, и влечет административные взыскания. Контракт купли-продажи — более безопасный вариант приобретения недвижимости. За оба соглашения взимается государственный налог, однако покупка собственности гарантирует законность сделки.
Весомым аргументом для принятия такого важного решения, как определиться в выборе между составлением договора о купли — продажи недвижимости или оформлением дарственной, является факт гражданского состояния. В браке, приобретенное имущество делится поровну между двумя супругами — мужем и женой, вне зависимости от того, кто и на чьи деньги приобретал недвижимость. В случае расторжения брака, договор купли — продажи может признаться действительным в пользу одного из супругов, который сможет доказать принадлежность недвижимости, приобретенной за счет личных добрачных накоплений. Данная процедура рассматривается в суде. Дарственная является неоспоримой собственностью супруга/супруги и не подлежит дележке при разводе.
Недостатки и преимущества договора купли-продажи
Составление контракта о купле-продаже недвижимости — это частая процедура. Более 72 процентов граждан ежегодно оформляют соглашения, в связи с чем сделка осуществляется быстро и легко. На практике, если сделка расторгается, покупателю возвращаются деньги. Имущество переходит в собственность на основании документа или передаточного акта.
Существует ряд особенностей договора о купле — продаже недвижимости:
- Если собственник квартиры женат, необходимо приложить письменное согласие супруги на совершение сделки;
- В браке приобретенное имущество является совместным;
- Единоразовая оплата налога НДФЛ для покупателя;
- Если имущество находилось во владении менее 3 лет, продавцу потребуется оплатить 13 процентов стоимости государству.
Для того чтобы составить контракт о купле — продаже недвижимости, потребуется следующий пакет документов:
- паспорта сторон сделки;
- свидетельство регистрации права собственности;
- технический паспорт на квартиру или другой вид имущества;
- справка из БТЛ.
Образец договора о купли — продажи недвижимости
Недостатки договора о купле — продаже недвижимости заключаются в следующем:
- чтобы обойтись без оплаты налога в 13 процентов, нужно иметь ввиду, что после покупки квартиры, дома, земельного участка и другое, любое из приобретений должно оставаться в собственности не менее 5 лет;
- при продаже доли, необходимо оповестить других собственников и предоставить законное первоочередное право выкупа.
К преимуществам договора относится то, что сторонниками сделки могут быть как физические, так и юридические лица. Для отмены действия соглашения меньше оснований, чем при договоре дарения, например, где участвуют третьи лица.
Плюсы и минусы договора дарения
Дарственное соглашение чаще всего заключается между близкими людьми. При этом, оплата 13-процентного налога не изымается в момент передачи собственности родственнику. Для этого необходимо приложить свидетельство для государственной регистрации контракта. Заверение нотариусом необязательно, однако проверка подлинности документов будет производиться органами Росреестра.
Для заключения договора дарения потребуются следующие документы:
- регистрация права собственности;
- справка из ЗАГСа, подтверждающая степень родства;
- копия домовой книги о наличии прописанных жильцов (если передается квартира);
- технический паспорт на имущество;
- разрешение на дарение со стороны супруга/супруги или опекуна.
Если имущество переходит в собственность несовершеннолетнего ребенка, необходимо предоставить письменное разрешение от опекуна принять объект.
Дарственная оформляется на безвозмездной основе, что является существенным преимуществом. Государственная плата за сделку не взимается, однако, существуют недостатки соглашения. Процедуру могут оспорить в суде и претендовать на имущество третьи лица — бабушки, дедушки, внуки, сестры, братья и другие кровные родственники. При этом, не предусмотрен срок исковой давности.
Для того чтобы договор имел юридическую силу в суде, необходимо правильно его составить. По закону, в соглашении дарения требуется указать:
- подробное описание объекта недвижимости;
- условия дарения;
- обязательства дарителя по передаче прав собственности;
- условия соблюдения договора;
- прекращение действия дарственной.
Скачать образец договора дарения недвижимости по ссылке.
Стоимость составления соглашений
Договор дарения, как и купли — продажи, подразумевает оплату государственной пошлины. Налог упраздняется при заключении сделки между близкими родственниками. Помимо нотариального заверения, оплачивается государственная регистрация документов.
При оформлении права собственности через договор дарения, взимается госпошлина в размере 2 тысяч рублей. Если участники сделки близкие родственники, оплачивается 0,3 процента от экспертной стоимости недвижимости, однако сумма к оплате составляет не менее 300 рублей. Дальние родственники оплачивают 13-процентный налог.
Стоимость государственной регистрации договора о купле — продаже составляет 0,5 процентов от суммы дохода, если сделка совершается между близкими родственниками. Предусмотрены льготы для малоимущих семей, в том числе полное освобождение от налога. Госпошлина за оформление права собственности оплачивается покупателем и составляет 500 рублей. Нотариальное заверение расценивается в 1 процент от стоимости имущества.
