С 1 марта 2013 года вступил в силу Федеральный закон «О внесении изменений в главы 1,2,3,4 части I ГК РФ». В соответствии с регламентом данного нормативного акта внесены поправки в процедуру оформления договора купли-продажи квартиры. В частности, больше нет необходимости в оформлении отчуждения в рамках договоров:
- Дарения;
- Ренты;
- Купли-продажи жилплощади.
Но каковы особенности современного процесса составления договора купли-продажи квартиры? На каких основаниях рассматриваемый документ имеет полновесную юридическую силу? Допустимо ли расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения (если говорить о том, как его восстановить, то эта тема раскрыта в статье по ссылке)? Рассмотрим все эти вопросы подробнее в статье.
Процедура оформления договора купли-продажи квартиры
В соответствии с актуальным законодательством Российской Федерации, в случае оформления договора купли-продажи квартиры (принцип расчета стоимости процедуры приведен здесь) и иного движимого и недвижимого имущества, являются покупатель и продавец.
Продавцом является физическое лицо или застройщик, реализующий принадлежащее ему на правах собственности имущество. Покупатель жилого помещения является физическим лицом, приобретающим жилплощадь для законной эксплуатации.
Для того, чтобы данные стороны могли заключить между собой договор купли-продажи квартиры, им необходимо придерживаться представленного ниже алгоритма действий:
- Подготовить и оформить пакет обязательной документации;
- Получить в ЕИРЦ выписку из домовой книги рассматриваемой квартиры;
- Запросить и получить в РЭУ справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, а также выписку из ЕГРН;
- Оформить согласие официального супруга продающей стороны на продажу недвижимости;
- Составить договор купли-продажи квартиры;
- Подать пакет документов в Росреестр;
- Получить акты после регистрации.
Со дня продажи квартиры прекращается обязанность бывшего собственника по уплате НДФЛ. С момента регистрации актов собственности в Росреестре покупатели становятся её полноправными владельцами, и обязанность по уплате налога на собственность ложится на их плечи.
Предварительный договор
Предварительный договор купли-продажи квартиры составляется при обоюдном решении сторон, с условием, что позже покупателем и продавцом будет оформлена действительная договорённость. Рассматриваемый документ содержит в себе всю необходимую информацию и нюансы будущей сделки.
В предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества в обязательном порядке вносится следующая информация:
- Порядок и сроки оформления основного договора;
- Точное определение цены реализуемого имущества;
- Условия предоставления аванса или задатка (5-10% от общей стоимости квартиры).
Необходимо заметить, что аванс и задаток — разные вещи. В случае расторжения договора, аванс возвращается несостоявшемуся покупателю, задаток остаётся у продавца.
В предварительном договоре должны присутствовать все документальные реквизиты сторон. Пример рассматриваемого акта доступен по ссылке:
По ипотеке
Важнейшим моментом при оформлении договора купли-продажи квартиры в рамках ипотечного кредита является назначение процентной ставки. При составлении договорённости необходимо обратить пристальное внимание на данную деталь.
Также необходимо ответить, что рассматриваемый акт заключается непосредственно после подписания соглашения на получение ипотечного займа в банке или иной кредитной организации. Стороны договорённости в данном случае — физическое лицо (покупатель) и банк.
В рассрочку
Если квартира оформляется в рассрочку, при оформлении договора купли-продажи необходимо учесть следующие моменты:
- Все характеристики недвижимости должны быть чётко прописаны в тексте документа;
- Условия, на основании которых предоставляется возможность рассрочки.
Договор с рассрочкой применим для долевого строительства. В такой ситуации застройщик обязан предъявить абсолютно всю информацию о строящемся жилом объекте.
За наличный расчет
Приобретение квартиры за наличность представляет собой самую простую форму сделки. Для оформления договора купли-продажи на данном условии в дополнение к стандартному пакету понадобятся следующие документы:
- Расписка о получении необходимой денежной суммы;
- Документация на квартиру;
- Удостоверения личностей обеих сторон.
Покупатель в рассматриваемом случае обязан предоставить продавцу сумму, эквивалентную определённой сторонами цене квартиры в полном размере.
С задатком
Решение о внесении задатка в обязательном порядке заверяется нотариально. Эта необходимость связана с тем, что при определении предоплаты данного типа предусматривается ответственность за невыполнение какой-либо из сторон положений договора купли-продажи квартиры.
Если условия договорённости нарушаются продавцом, он обязуется вернуть задаток в полном размере. Покупатель, нарушивший условия договора, предоставляет другой стороне соответствующие выплаты в двойном размере.
Долевая собственность
При продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности, необходимо придерживаться предписанного алгоритма действий:
- Провести переговоры со всеми собственниками рассматриваемого жилья и заручиться их согласием;
- Определить рыночную стоимость квартиры;
- Найти желающего приобрести данную недвижимость;
- Оформить договор купли-продажи и зарегистрировать его;
- Оформить расчёт и передать документы новому собственнику.
Если в состав собственников входят несовершеннолетние граждане, необходимо разрешение органов опеки и попечительства.
С материнским капиталом
При оформлении договора купли-продажи с использованием средств материнского капитала необходимо указать следующие нюансы:
- Сумма предпринимаемой сделки;
- Предельные сроки погашения;
- Реквизиты сертификата материнского капитала.
В остальных отношениях процедура приобретения квартиры с участием средств материнского капитала ничем не отличается от стандартной.
Необходимые документы
Для оформления договора купли-продажи квартиры необходимо собрать документацию из представленного ниже перечня:
- Удостоверения личностей покупателя и продавца;
- Правоустанавливающие документы, подтверждающие право владения рассматриваемой недвижимостью;
- Свидетельство о браке продавца и согласие законного супруга на продажу недвижимости, заверенное у нотариуса (если брак расторгнут — свидетельство о разводе);
- Письменное разрешение органов опеки и попечительства, если у продавца есть несовершеннолетние отпрыски;
- Документация, удостоверяющая отсутствие фактической задолженности по коммунальным платежам;
- Документация, подтверждающая, что на приобретаемой жилплощади не прописаны третьи лица;
- Банковские реквизиты, подтверждающие факт уплаты государственной пошлины.
Собрав надлежащий пакет документов и заверив договорённость у нотариуса, стороны должны обратиться в Росреестр для регистрации оформленного договора.
Оформление договора купли-продажи квартиры
Бланк договора купли-продажи квартиры заполняется разборчиво, преимущественно печатными буквами. При заполнении от руки недопустимы ошибки, исправления и помарки. Сведения, представленные в акте, должны быть истинными, в противном случае данный документ не наделён юридической силой.
Обязательными пунктами договора купли-продажи квартиры должны быть следующие:
- Информация из удостоверений личностей сторон (ФИО, серии и номера паспортов, какими органами и когда выданы документы);
- Подробное описание предмета договорённости (состояние квартиры, метраж, количество жилых и нежилых помещений);
- Перечень прав и обязанностей сторон;
- Обозначение условий сделки (даты расчёта и передачи собственности, допущение рассрочки, аванса и прочих нюансов);
- Указание точной стоимости продаваемого имущества;
- Подтверждение согласия на продажу законного супруга, органов опеки, дольщиков (в случае наличия таковых);
- Личные подписи обеих сторон.
Действительный документ составляется в трёх экземплярах — для продавца, покупателя и Управления Федеральной регистрационной службы. Скачать образец договора купли-продажи можно по ссылке:
Сколько стоит?
Рассматриваемый документ подлежит обязательной нотариальной регистрации. Стоимость услуг нотариуса составляет 5 % от общей стоимости сделки, однако сумма не должна превышать 20 000 рублей.
Регистрация договора купли-продажи квартиры
Обязательным условием при оформлении регистрации рассматриваемого документа в Росреестре является уплата госпошлины. Сумма государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи квартиры на период сентября 2018 года составляет 1000 рублей.
Возможно ли расторжение?
Сдельная договорённость купли-продажи квартиры и иного недвижимого имущества, пригодного для жилья, может быть расторгнута в следующих случаях:
- Покупатель уклоняется от оплаты в положенный срок;
- Нарушение договора продавцом (например, данный гражданин отказывается выселяться из проданной квартиры).
Также сделка может быть признана недействительной или ничтожной, если она:
- Нарушает права одной из сторон;
- Была совершена посредством обмана, шантажа или угроз в отношении одной из сторон;
- Совершена с участием несовершеннолетних или недееспособных лиц.
Способы расторжения рассматриваемой договорённости могут быть следующими:
- Расторжение до государственной регистрации в Росреестре;
- Мирная договорённость;
- Через суд.
Как показывает судебная практика, разбирательства по данному вопросу редко доходят до судопроизводства. Мирное соглашение является наиболее мягким способом расторжения текущей договорённости, если таковая уже зарегистрирована в Росреестре.
