Если стороны сделки считают, что договор купли-продажи квартиры был оформлен с ошибками, то они вправе его оспорить. Чтобы подать исковое заявление в суд, у истца должны быть важные основания для оспаривания (например, неправильно рассчитанная стоимость процедуры).
В обязанности истца входит собрать вескую доказательную базу и необходимые документы для признания договора купли-продажи квартиры.
В статье приведен перечень оснований для оспаривания, информация о том, в какой суд необходимо обратиться с иском и какими могут быть доказательства незаконных действий при оформлении договора купли-продажи квартиры (особенно если вопрос касается неправомерной процедуры его восстановления).
Основания
В законе прописан ряд оснований для признания договора купли-продажи недействительным:
- Если у одной из сторон нет прав на совершение сделок такого рода:
- лицо является недееспособным;
- несовершеннолетним;
- у него отсутствуют права на квартиру, которую он продает.
2. Договор был составлен с допущением ряда грубых ошибок и без соблюдения законодательных норм.
3. Подпись участника договора купли-продажи квартиры была получена путем угроз, шантажа и других неправомерных действий.
Также соглашение о купле-продаже квартиры может быть признано ничтожным или оспариваемым. Для каждого из видов есть основания для оспаривания. Рассмотрим подробнее каждый из случаев:
Ничтожная сделка — для оспаривания данного вида отношений лицам не нужно обращаться в суд, так как их сделка считается ничтожной с момента ее заключения.
Основания для ее оспаривания:
- Соглашение было составлено с нарушениями закона. Например, если в момент приватизации квартиры были ущемлены права несовершеннолетних, сотрудники органов опеки не давали свое разрешение на участие несовершеннолетних в такого рода сделке, то заявитель вправе оспорить ее.
- В момент заключения сделки, сторонами были предоставлены фальшивые документы и были подделаны подписи.
- Если сделка была признана мнимой и притворной.
- В оформлении договора купли-продажи квартиры участвовал недееспособный гражданин, признанный судом невменяемым. В данном случае, если суд удовлетворит иск, то покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец деньги.
- Если квартиры была продана малолетним лицом, не достигшим десятилетнего возраста.
Оспариваемая сделка — оспорить такой вид правоотношений могут в суде только лица, обозначенные в законе. Сделку могут оспорить:
- совершеннолетние дети продавца;
- супруга продавца, в случае, если квартира была совместно нажитым имуществом и при продаже ее согласие не было получено;
- лица, участвующие в приватизации квартиры и чье согласие не было получено.
Основания для оспаривания таких отношений:
- подпись продавца квартиры была получена путем угроз или в последствии тяжелых обстоятельств, невыгодных для лица;
- квартира была куплена или продана в последствии введения лица в заблуждение;
- несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет не вправе распоряжаться личным имуществом без письменного согласия родителей или попечителей;
- если при подписании соглашения лицо находилось под воздействием алкоголя или наркотиков.
Как доказать недействительность сделки?
Чтобы оспорить неправомерность совершенной сделки, необходимо собрать доказательства, подтверждающие недействительность договора купли-продажи квартиры.
К примеру:
- чтобы доказать, что документ подделанный проводится почерковедческая экспертиза;
- чтобы доказать, что соглашение было подписано путем обмана, то лучшим доказательством станет возбужденное уголовное дело. Поэтому правоохранительные органы рекомендуют лицам, если они обнаружили обман, сразу обратиться к ним для возбуждения уголовного дела по факту мошенничества;
- если цена на квартиру была назначена ниже рыночной, то гражданин предоставляет доказательства тяжелых семейных обстоятельств, из-за которых он был вынужден снизить действительную стоимость имущества;
- доказательствами применения насилия и угроз могут быть:
- Свидетельские показания.
- Медицинское освидетельствование, с зафиксированными побоями.
- Иные доказательства, подтверждающие насилие и угрозы.
- в качестве доказательств при притворной сделке выступают:
- Расписка на сумму задолженности.
- Предварительный договор купли-продажи квартиры.
- Договор обратного выкупа.
Если одна из сторон считает, что сделка была совершена незаконным путем, то она собирает доказательства данного факта и обращается в суд.
Обращение в суд
Для подачи иска для признания договора купли-продажи квартиры, истец обращается по месту нахождения недвижимого объекта.
Порядок действий для оспаривания сделки:
Шаг 1. Составляется исковое заявление и подается в суд.
Шаг 2. Собирается пакет документов, доказательств и уплачивается госпошлина. Размер госпошлины за подачу иска составляет 6000 рублей. Оплачивает ее истец.
Шаг 3. Назначается слушание, выслушиваются стороны дела и выносится решение.
На основании предоставленных доказательств и документов, суд может удовлетворить иск о признании договора купли-продажи недействительным и может быть назначена двусторонняя реституция.
В этом случае, каждая из сторон обязана возвратить второй, полученное в ходе соглашения, имущество. Если один из участников соглашения не сможет вернуть полученное в натуре состояние, то она возвращается в денежном эквиваленте.
Главное последствие при оспаривании договора купли-продажи недвижимости — возврат сторонам соглашения их прежнего имущества и прав на него. Если покупатель не может вернуть продавцу имущество в первоначальном состоянии, то по закону он обязан вернуть его в денежной форме.
При наличии следующих нарушений, судья может отказать в удовлетворении поданного иска для оспаривания соглашения:
- заявление было составлено без соблюдения законодательных актов;
- истцом были предоставлены недостоверные сведения;
- доказательной базы оказалось недостаточно для оспаривания договора купли-продажи.
Оформление искового заявления
Иск в суд о признании договора купли-продажи квартиры недействительным должен быть составлен по правилам, прописанным в Законодательстве. Он должен содержать:
- ФИО истца и его личные данные;
- ФИО ответчика и его личные данные;
- полное наименование судебной инстанции;
- данные о третьем лице, если оно фигурирует в деле;
- стоимость иска и госпошлины;
- перечень доказательств о недействительности договора;
- просьба истца об удовлетворении иска;
- данные об объекте спора — квартире;
- просьба о восстановлении записи из ЕРГП;
- перечень приложений;
- дата и подпись истца.
Сбор документов
Вместе с исковым заявлением, истец должен предоставить следующий пакет документов:
- удостоверение личности истца и ответчика;
- копия и оригинал договора купли-продажи квартиры;
- выписка о составе семьи из домовой книги;
- чек об уплате гос пошлины;
- медицинские справки о наличии побоев;
- другие документы, которые являются доказательством незаконности сделки.
Пакет документов может дополняться, в зависимости от количества доказательств, предоставленных для признания оформления договора купли-продажи незаконным.
Срок подачи иска
Срок исковой давности для подачи заявления в суд зависит от причины, по которой оспаривается составленное между сторонами соглашение о продаже квартиры.
По закону, договор купли-продажи может быть признан недействительным и оспариваемым в течение одного года с момента его заключения. Также в законе установлен дополнительный срок в 3 года для лиц, которые являлись третьей стороной в сделке и подали иск сразу, как узнали о совершении незаконной сделки.
